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L'amiante | Les termites | Le plomb | La loi Carrez | La loi SRU
Protection de la population contre les risques sanitaires liés à une exposition à l'amiante dans les immeubles bâtis.
Cadre juridique:
Décret n° 96-97 du 7 février 1996, modifié par décret n° 97-855 du 12 septembre 1997.
Les biens immobiliers concernés:
Tous les immeubles bâtis à la seule exception des immeubles à usage d'habitation comportant un seul logement.
Champ d'application:
Méthodologie:
Attestation de l'absence ou de la présence de flocage, calorifugeage et de la présence ou de l'absence d'amiante dans ces matériaux.
En cas de présence d'amiante, le contrôleur vérifie l'état de conservation des matériaux et établit une grille d'évaluation.
Le résultat de cette grille entraînera, selon les cas, un contrôle périodique des matériaux, une surveillance du niveau d'empoussièrement ou des travaux appropriés.
L'extension récente et la gravité du phénomène " termite " ont contraint le législateur à prendre des mesures de nature à informer et à protéger les acquéreurs et les propriétaires d'immeubles face à ce risque.
Cadre juridique:
Les biens immobiliers concernés:
Tout type d'immeuble situé dans une zone contaminée ou susceptible de l'être à court terme. Ces zones sont délimitées par un arrêté préfectoral dont l'existence est portée à la connaissance du public dans des conditions très précises. En cas de vente d'un bien immobilier situé dans une zone contaminée ou susceptible de l'être, un état parasitaire, datant de moins de trois mois, doit être annexé.
Méthodologie:
L'état parasitaire est établi par un professionnel exerçant l'activité d'expertise ou de diagnostic de présence de termites.
Lutte contre le saturnisme en supprimant les risques d'accessibilité au plomb dans les peintures.
Cadre juridique:
Art. L. 32-5 et R. 32 - 10, 11, 12 du Code de la Santé Publique.
Les biens immobiliers concernés:
Tout immeuble à usage d'habitation, construit ou rénové avant 1948 et situé dans une zone dite " à risque ". Les zones à risques sont définies par le Préfet, celui-ci classant bien souvent l'ensemble de son département dans une telle zone. Les risques d'accessibilité doivent être mentionnés dans un état dressé par un contrôleur technique agréé ou par un technicien de la construction qualifié. L'état doit être annexé à toute promesse, contrat ou acte de vente.
Méthodologie (préconisée):
Analyse de la concentration en plomb du revêtement à l'aide d'un appareil à fluorescence X dont l'utilisation nécessite un agrément ministériel. Rédaction d'un rapport contenant le descriptif du local, le résultat des mesures ou des analyses, la nature et l'état de conservation de chaque paroi contenant du plomb, et une conclusion précisant les risques d'accessibilité au plomb.
Ce tableau conduit aux remarques suivantes :
Il s'agit de la loi 96-1107 du 18 décembre 1996 améliorant la protection des lots de copropriété, qui a modifié l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.
Cette loi oblige de mentionner la superficie privative des lots de copropriété dans tout avant contrat et dans tout acte de vente.
L'exigence de l'indication de la superficie est assortie d'une double sanction au bénéfice exclusif de l'acquéreur :
Deux observations importantes :
L' obligation de mesurage ne concerne que les lots de copropriété et non les maisons individuelles (attention toutefois aux maisons formant des lots de copropriété dite horizontale).
Le vendeur n'a pas l'obligation de recourir aux services d'un professionnel pour faire procéder au mesurage de son bien.
Attention: il peut de bonne foi indiquer la superficie existant sur des plans en sa possession.
Le mesurage loi Carrez est spécifique ; des différences ont été constatées et des actions en diminution du prix ont été intentées.
Le recours à un professionnel qui peut effectuer les différentes recherches (amiante - plomb - termites - loi Carrez) est conseillé pour sécuriser les transactions.
Elle fait l'objet d'une publication au Journal Officiel du 14 décembre 2000. Au-delà de sa disposition emblématique, qui consiste à prévoir que chaque commune d'une certaine importance devra accueillir au moins 20 % de logements sociaux, ce texte comporte plusieurs mesures susceptibles de vous intéresser, que vous soyez locataire, propriétaire, ou à la recherche d'un logement. Revue de détails de ces nouveautés.
7 jours pour réfléchir:
Tout acquéreur d'un logement ancien disposera d'un délai de réflexion de 7 jours, après la signature de la promesse ou du compromis de vente, pendant lequel il pourra se rétracter, sans aucune pénalité pour lui. Cette disposition s'appliquait déjà pour l'achat dans le neuf, notamment dans le cadre d'un achat sur plan ; elle est donc désormais étendue à l'ancien. La loi nouvelle prévoit en plus qu'aucune somme ne pourra être versée par l'acquéreur avant l'expiration de ce délai de 7 jours, sauf si l'opération est négociée par un professionnel disposant d'une garantie financière (notamment un agent immobilier) : mais dans ce cas, si l'acquéreur exerce sa faculté de rétractation, les sommes devront lui être impérativement remboursées dans un délai maximum de 21 jours à compter du lendemain de la rétractation.
Interdiction des offres d'achat avec versement d'une somme d'argent:
Toujours à compter du 1er juin 2001, seront interdites les offres d'achat (parfois également dénommées "promesse unilatérale d'achat", "promesse d'achat", voire même simplement "offre de prix") pour lesquelles il sera exigé ou reçu de l'acquéreur un versement quelconque. Cette disposition est destinée à mettre fin à la pratique d'enchères sur la vente d'un bien, qui peut parfois favoriser une certaine spéculation.
Le droit à un logement décent:
Sont désormais insérées dans la loi du 6 juillet 1989 (celle qui s'applique à la grande majorité des locataires hors meublés notamment), des dispositions qui obligent le propriétaire à fournir à son locataire un logement décent, répondant à des normes minimales de confort le rendant conformes à l'usage d'habitation. Ces normes seront fixées par un décret qui doit être publié avant la fin de cette année. Si le logement ne répond pas à ces normes, le locataire pourra demander au propriétaire la mise en conformité ; à défaut d'accord, il pourra demander l'arbitrage du juge, qui pourra, le cas échéant, fixer les travaux à faire exécuter. Si cela n'est pas fait, le juge pourra alors même réduire le montant du loyer. Le tout évidemment, sans que cela remette en cause le contrat de location en cours. Cette disposition sera applicable dès que le décret précité aura été publié.
Favoriser la concertation locataires-propriétaires:
Jusqu'à présent, la commission départementale de conciliation pouvait intervenir pour régler les différents entre locataires et propriétaires, en matière de hausse de loyer. Cette commission voit sa compétence élargie au règlement des petits litiges individuels portant sur l'état des lieux, le dépôt de garantie, les charges et les réparations locatives. L'idée est de tenter de régler les problèmes sans avoir à aller devant les juges. Rappelons que cette commission, composée de représentants des bailleurs et des locataires, siège à la préfecture et peut être saisie aussi bien par le locataire que par le propriétaire.
Protéger les locataires en cas de vente par lots:
Cette disposition concerne les locataires dont le logement appartient à un bailleur dit institutionnel (du type banque, compagnie d'assurance, mutuelle...). Si un tel bailleur décide, dans un même immeuble, de mettre en vente plus de 10 logements, et donne congé pour cela à ses locataires, ceux-ci pourront proposer à leur bailleur de conclure un nouveau bail d'une durée inférieure à celle normalement applicable, c'est-à-dire 6 ans. Ce nouveau contrat devra être conclu au plus tard 4 mois avant l'expiration du bail en cours , lorsqu'il arrivera à expiration, il sera résilié de plein droit. Jusqu'à présent, dans une telle situation, les locataires avaient seulement le choix entre se porter acquéreur de leur logement (ce qu'ils peuvent toujours faire) ou partir. Ils ont désormais un choix supplémentaire.
Améliorer le fonctionnement des copropriétés:
Plusieurs dispositions de la loi SRU visent à permettre un meilleur fonctionnement des copropriétés. On signalera notamment la mise en place d'une procédure simplifiée de recouvrement des charges impayées (avec notamment la possibilité de saisir les loyers des copropriétaires-bailleurs qui ont des dettes vis-à-vis de la copropriété), l'obligation faite au syndic de tenir un carnet d'entretien de l'immeuble (dont le contenu sera déterminé par décret à paraître d'ici juin 2001), et enfin, l'obligation de mettre en concurrence des entreprises au-delà d'un certain montant de travaux voté par l'assemblée générale.
Congé pour vente et loi Carrez:
Sur ce point, la loi SRU met fin à une question qui était la suivante : le propriétaire qui donne congé à son locataire afin de mettre en vente son logement, doit-il mentionner dans ce congé, la superficie du logement, dans les conditions de la loi "Carrez" ? Autrement dit, est-ce une condition de validité du congé ? La réponse est enfin claire, et elle est négative : le propriétaire qui donne un congé pour vente n'a pas l'obligation d'indiquer dans ce congé la superficie du logement mis en vente. Cette superficie sera donc mentionnée dans les actes qui suivront, c'est-à-dire soit la promesse de vente, soit l'acte notarié. Rappelons que la loi Carrez ne s'applique qu'aux logements qui sont situés dans une copropriété.
Agence immobilière Les Marechaux -11 bis Avenue Joffre 92380 Garches - Tél : 01.47.41.88.22
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