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L'amiante | Les termites | Le plomb | La loi Carrez | La loi SRU
Les diagnostics: Performances énergétiques | Electrique | Gaz | Etat des risques naturels et technologiques
Protection de la population contre les risques sanitaires liés à une exposition à l'amiante dans les immeubles bâtis.
Cadre juridique:
Décret n° 96-97 du 7 février 1996, modifié par décret n° 97-855 du 12 septembre 1997.
Les biens immobiliers concernés:
Tous les immeubles bâtis à la seule exception des immeubles à usage d'habitation comportant un seul logement.
Champ d'application:
Méthodologie:
Attestation de l'absence ou de la présence de flocage, calorifugeage et de la présence ou de l'absence d'amiante dans ces matériaux.
En cas de présence d'amiante, le contrôleur vérifie l'état de conservation des matériaux et établit une grille d'évaluation.
Le résultat de cette grille entraînera, selon les cas, un contrôle périodique des matériaux, une surveillance du niveau d'empoussièrement ou des travaux appropriés.
L'extension récente et la gravité du phénomène " termite " ont contraint le législateur à prendre des mesures de nature à informer et à protéger les acquéreurs et les propriétaires d'immeubles face à ce risque.
Cadre juridique:
Les biens immobiliers concernés:
Tout type d'immeuble situé dans une zone contaminée ou susceptible de l'être à court terme. Ces zones sont délimitées par un arrêté préfectoral dont l'existence est portée à la connaissance du public dans des conditions très précises. En cas de vente d'un bien immobilier situé dans une zone contaminée ou susceptible de l'être, un état parasitaire, datant de moins de trois mois, doit être annexé.
Méthodologie:
L'état parasitaire est établi par un professionnel exerçant l'activité d'expertise ou de diagnostic de présence de termites.
Lutte contre le saturnisme en supprimant les risques d'accessibilité au plomb dans les peintures.
Cadre juridique:
Art. L. 32-5 et R. 32 - 10, 11, 12 du Code de la Santé Publique.
Les biens immobiliers concernés:
Tout immeuble à usage d'habitation, construit ou rénové avant 1948 et situé dans une zone dite " à risque ". Les zones à risques sont définies par le Préfet, celui-ci classant bien souvent l'ensemble de son département dans une telle zone. Les risques d'accessibilité doivent être mentionnés dans un état dressé par un contrôleur technique agréé ou par un technicien de la construction qualifié. L'état doit être annexé à toute promesse, contrat ou acte de vente.
Méthodologie (préconisée):
Analyse de la concentration en plomb du revêtement à l'aide d'un appareil à fluorescence X dont l'utilisation nécessite un agrément ministériel. Rédaction d'un rapport contenant le descriptif du local, le résultat des mesures ou des analyses, la nature et l'état de conservation de chaque paroi contenant du plomb, et une conclusion précisant les risques d'accessibilité au plomb.
Ce tableau conduit aux remarques suivantes :
Il s'agit de la loi 96-1107 du 18 décembre 1996 améliorant la protection des lots de copropriété, qui a modifié l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.
Cette loi oblige de mentionner la superficie privative des lots de copropriété dans tout avant contrat et dans tout acte de vente.
L'exigence de l'indication de la superficie est assortie d'une double sanction au bénéfice exclusif de l'acquéreur :
Deux observations importantes :
L' obligation de mesurage ne concerne que les lots de copropriété et non les maisons individuelles (attention toutefois aux maisons formant des lots de copropriété dite horizontale).
Le vendeur n'a pas l'obligation de recourir aux services d'un professionnel pour faire procéder au mesurage de son bien.
Attention: il peut de bonne foi indiquer la superficie existant sur des plans en sa possession.
Le mesurage loi Carrez est spécifique ; des différences ont été constatées et des actions en diminution du prix ont été intentées.
Le recours à un professionnel qui peut effectuer les différentes recherches (amiante - plomb - termites - loi Carrez) est conseillé pour sécuriser les transactions.
Elle fait l'objet d'une publication au Journal Officiel du 14 décembre 2000. Au-delà de sa disposition emblématique, qui consiste à prévoir que chaque commune d'une certaine importance devra accueillir au moins 20 % de logements sociaux, ce texte comporte plusieurs mesures susceptibles de vous intéresser, que vous soyez locataire, propriétaire, ou à la recherche d'un logement. Revue de détails de ces nouveautés.
7 jours pour réfléchir:
Tout acquéreur d'un logement ancien disposera d'un délai de réflexion de 7 jours, après la signature de la promesse ou du compromis de vente, pendant lequel il pourra se rétracter, sans aucune pénalité pour lui. Cette disposition s'appliquait déjà pour l'achat dans le neuf, notamment dans le cadre d'un achat sur plan ; elle est donc désormais étendue à l'ancien. La loi nouvelle prévoit en plus qu'aucune somme ne pourra être versée par l'acquéreur avant l'expiration de ce délai de 7 jours, sauf si l'opération est négociée par un professionnel disposant d'une garantie financière (notamment un agent immobilier) : mais dans ce cas, si l'acquéreur exerce sa faculté de rétractation, les sommes devront lui être impérativement remboursées dans un délai maximum de 21 jours à compter du lendemain de la rétractation.
Interdiction des offres d'achat avec versement d'une somme d'argent:
Toujours à compter du 1er juin 2001, seront interdites les offres d'achat (parfois également dénommées "promesse unilatérale d'achat", "promesse d'achat", voire même simplement "offre de prix") pour lesquelles il sera exigé ou reçu de l'acquéreur un versement quelconque. Cette disposition est destinée à mettre fin à la pratique d'enchères sur la vente d'un bien, qui peut parfois favoriser une certaine spéculation.
Le droit à un logement décent:
Sont désormais insérées dans la loi du 6 juillet 1989 (celle qui s'applique à la grande majorité des locataires hors meublés notamment), des dispositions qui obligent le propriétaire à fournir à son locataire un logement décent, répondant à des normes minimales de confort le rendant conformes à l'usage d'habitation. Ces normes seront fixées par un décret qui doit être publié avant la fin de cette année. Si le logement ne répond pas à ces normes, le locataire pourra demander au propriétaire la mise en conformité ; à défaut d'accord, il pourra demander l'arbitrage du juge, qui pourra, le cas échéant, fixer les travaux à faire exécuter. Si cela n'est pas fait, le juge pourra alors même réduire le montant du loyer. Le tout évidemment, sans que cela remette en cause le contrat de location en cours. Cette disposition sera applicable dès que le décret précité aura été publié.
Favoriser la concertation locataires-propriétaires:
Jusqu'à présent, la commission départementale de conciliation pouvait intervenir pour régler les différents entre locataires et propriétaires, en matière de hausse de loyer. Cette commission voit sa compétence élargie au règlement des petits litiges individuels portant sur l'état des lieux, le dépôt de garantie, les charges et les réparations locatives. L'idée est de tenter de régler les problèmes sans avoir à aller devant les juges. Rappelons que cette commission, composée de représentants des bailleurs et des locataires, siège à la préfecture et peut être saisie aussi bien par le locataire que par le propriétaire.
Protéger les locataires en cas de vente par lots:
Cette disposition concerne les locataires dont le logement appartient à un bailleur dit institutionnel (du type banque, compagnie d'assurance, mutuelle...). Si un tel bailleur décide, dans un même immeuble, de mettre en vente plus de 10 logements, et donne congé pour cela à ses locataires, ceux-ci pourront proposer à leur bailleur de conclure un nouveau bail d'une durée inférieure à celle normalement applicable, c'est-à-dire 6 ans. Ce nouveau contrat devra être conclu au plus tard 4 mois avant l'expiration du bail en cours , lorsqu'il arrivera à expiration, il sera résilié de plein droit. Jusqu'à présent, dans une telle situation, les locataires avaient seulement le choix entre se porter acquéreur de leur logement (ce qu'ils peuvent toujours faire) ou partir. Ils ont désormais un choix supplémentaire.
Améliorer le fonctionnement des copropriétés:
Plusieurs dispositions de la loi SRU visent à permettre un meilleur fonctionnement des copropriétés. On signalera notamment la mise en place d'une procédure simplifiée de recouvrement des charges impayées (avec notamment la possibilité de saisir les loyers des copropriétaires-bailleurs qui ont des dettes vis-à-vis de la copropriété), l'obligation faite au syndic de tenir un carnet d'entretien de l'immeuble (dont le contenu sera déterminé par décret à paraître d'ici juin 2001), et enfin, l'obligation de mettre en concurrence des entreprises au-delà d'un certain montant de travaux voté par l'assemblée générale.
Congé pour vente et loi Carrez:
Sur ce point, la loi SRU met fin à une question qui était la suivante : le propriétaire qui donne congé à son locataire afin de mettre en vente son logement, doit-il mentionner dans ce congé, la superficie du logement, dans les conditions de la loi "Carrez" ? Autrement dit, est-ce une condition de validité du congé ? La réponse est enfin claire, et elle est négative : le propriétaire qui donne un congé pour vente n'a pas l'obligation d'indiquer dans ce congé la superficie du logement mis en vente. Cette superficie sera donc mentionnée dans les actes qui suivront, c'est-à-dire soit la promesse de vente, soit l'acte notarié. Rappelons que la loi Carrez ne s'applique qu'aux logements qui sont situés dans une copropriété.
1/ Le DPE : Qu’est-ce que c’est ?
Le diagnostic de performance énergétique (DPE) est un rapport qui présente la performance énergétique de votre bien par une estimation de la consommation énergétique et son taux d’émission de gaz à effet de serre.
Le DPE permet de faire un bilan énergétique qui étudie tous les postes de consommation et de production d’énergie d’un lieu.
Le DPE évalue :
2/ Le DPE : Obligatoire en cas de vente et de location
Le diagnostic de performance énergétique (DPE) est obligatoire depuis 2006 pour les logements mis en vente et depuis le 1er juillet 2007 pour ceux mis en location.
Lors de l’examen du titre « Bâtiments et urbanisme » du Grenelle 2, mercredi 5 mai 2010, à l’Assemblée nationale, des amendements ont été adoptés :
DPE à présenter obligatoirement dés la mise en vente ou location
Suite au amendement du grenelle de l’environnement en mai 2010, le DPE doit être présenté dés la mise en vente ou en location au futur acquéreur ou locataire. Le diagnostic doit être tenu à la disposition de tout visiteur, candidat acquéreur ou locataire qui en fait la demande au propriétaire.
Obligation d’afficher les deux étiquettes énergétiques dans les petites annonces
Les deux étiquettes énergétiques qui situent le bien sur une échelle de consommation d’énergie et d’émissions de gaz doivent également apparaître sur l’annonce immobilière.
Le DPE devient opposable en justice
L’acquéreur a la possibilité, lors d’un contentieux en justice, de se prévaloir à l’encontre du propriétaire des informations contenues dans le diagnostic de performance énergétique.
3/ Le DPE : A quoi ça sert ?
Ce diagnostic permet d’informer le futur acquéreur ou le futur locataire sur la consommation énergétique du logement (en kilo Watt heure/m2 et par an) et le coût moyen de celle-ci.
Et en conséquence, de les sensibiliser aux conséquences des consommations en énergie sur le climat. Pour cela il existe deux étiquettes qui permettent de repérer cette consommation (en kWh/m²/an) et les émissions de CO2 (en kg/m²/an) qui s’ensuivent.
Dans le DPE on trouve également des recommandations de gestion et de comportement pour aider le futur propriétaire ou locataire à maîtriser sa consommation, et au futur propriétaire des recommandations de travaux d’économie d’énergie ou de lutte contre l’effet de serre.
4/ Qui doit faire le DPE ?
C’est au propriétaire de faire réaliser le DPE par un professionnel habilité.
5/ Quelle validité a le DPE ?
Le diagnostic DPE est valide pendant 10 ans, le DPE fourni ne devra donc pas dater de plus de 10 ans.
Depuis le 1er janvier 2009, le diagnostic électrique a intégré la liste des diagnostics immobiliers à réaliser obligatoirement lors de la vente d'un logement, qu'il s'agisse d'une maison ou d'un appartement. Une entrée en vigueur réalisée selon les termes définis par le décret d'application du 22 avril 2008, paru dans le Journal Officiel du 24 avril.
I. A qui s'adresse le diagnostic immobilier électrique ?
La réalisation d'un diagnostic électrique concerne exclusivement la vente d'un bien immobilier (qu'il s'agisse d'une maison ou d'un appartement) équipé d'une installation électrique datant de plus de 15 ans. Le vendeur devra joindre ce diagnostic immobilier électrique à toute nouvelle promesse ou acte de vente.
Concernant un bien immobilier soumis au statut de copropriété, le diagnostic électrique ne s'appliquera qu'aux parties privatives.
II. Réalisation et points de contrôle du diagnostic électrique
Le diagnostic immobilier électrique devra obligatoirement être établi par un professionnel qui s'attachera à vérifier « les parties privatives des locaux à usage d'habitation et leurs dépendances, en aval de l'appareil général de commande et de protection de l'installation électrique propre à chaque logement, jusqu'aux bornes d'alimentation ou jusqu'aux socles des prises de courant. L'état de l'installation intérieure d'électricité porte également sur l'adéquation des équipements fixes aux caractéristiques du réseau et sur les conditions de leur installation au regard des exigences de sécurité. » (Extrait du décret n. 2008-384 du 22 avril 2008 relatif à l'état de l'installation intérieure d'électricité dans les immeubles à usage d'habitation).
Le diagnostiqueur aura également pour tache de s'assurer de la présence de certains systèmes de sécurité (il devra en mentionner les caractéristiques au sein du rapport qu'il remettra au propriétaire du logement) :
III. Validité du diagnostic immobilier électrique
Entré en vigueur le 1er janvier 2009, le diagnostic électrique dispose d'une durée de validité de 3 ans. Un certificat de conformité dressé avant cette date sera considéré comme recevable s'il date de moins de 3 ans.
IV. Quel professionnel pour un diagnostic électrique ?
Toujours dans l'optique de circonscrire les risques pouvant porter atteinte à la sécurité des personnes, un diagnostic électrique adéquat devra être réalisé par un professionnel soumis à des critères très stricte : disposer d'une assurance professionnelle, être indépendant par rapport à la transaction, etc.
Le diagnostiqueur devra ainsi disposer de la certification d'un organisme accrédité (selon l'articles L.271-4 à L. 271-6 du code de la construction et de l'habitation).
V. En cas d'absence de diagnostic immobilier électrique
Soumis à sa réalisation, le vendeur d'un bien immobilier ne présentant pas de diagnostic électrique lors de la signature de l'acte authentique de vente sera dans l'impossibilité de s'exonérer de la garantie des vices cachés.
I. Le diagnostic gaz : pour un logement sûr et sain
En accord avec le décret n°2006-1147 du 14 septembre 2006 relatif à l'état de l'installation intérieure de gaz dans certains bâtiments, depuis le 1er novembre 2007, le vendeur d'un bien immobilier équipé d'une installation datant de plus de 15 ans devra, lors de la transaction du logement (maison, appartement, studio, etc.), fournir un diagnostic immobilier spécifique : le diagnostic gaz. Cette évaluation aura pour objectif de détecter les risques éventuels pour la santé et la sécurité des occupants. Le professionnel en charge d’un diagnostic gaz devra présenter les compétences adéquates définies par les articles L.271-4 à L. 271-6 du code de la construction et de l’habitation et plus spécifiquement par un arrêté prononcé le 6 avril 2007 (JO du 28 avril 2007).
II. Points de contrôle du diagnostic gaz
Le diagnostiqueur effectuant le certificat de conformité de installation au gaz d'un bien immobilier portera son attention sur divers points sensibles :
III. Validité et avantage liés au diagnostic immobilier spécifique appelé : diagnostic gaz
Le diagnostic gaz produit lors de la transaction d'un bien immobilier ne devra pas dater de plus de 3 ans avant l'acte de vente. La présence d'un diagnostic immobilier réglementaire permettra au vendeur de se voir exonéré de la garantie pour vice caché.
IV. Bâtiments concernés par un diagnostic gaz
Tout propriétaire d'un bien immobilier à usage d’habitation et équipé d'une installation intérieure au gaz datant de plus de 15 ans devra faire effectuer ce diagnostic immobilier spécifique (diagnostic gaz). Toutefois, dans le cas d'une copropriété, seules les parties privatives sont concernées par ce certificat de conformité. Le logement (maison ou appartement) de personnes en situation précaire devra également etre soumis à un diagnostic gaz assurant la sécurité des propriétaires. Ces derniers pourront néanmoins bénéficier d'aides (alloué au travers de conventions nationales et départementales) quant à la mise en conformité de leur habitation.
V. Ne pas effectuer de diagnostic immobilier gaz : quels risques ?
En cas d'absence de diagnostic gaz lors de la vente d'un logement qui aurait normalement du etre soumis à un tel certificat de contrôle, le vendeur encourt des sanctions civiles se traduisant généralement par la prise en charge des travaux de mise en conformité. La vente du bien conserve néanmoins toute sa validité.
Il convient toutefois de noter qu’un certificat délivré par le distributeur de gaz et attestant de la bonne conformité de l’installation peut parfois être amené à remplacer le diagnostic gaz (exemple : certificat qualité de Gaz de France). Quel que soit le document présenté en guise de diagnostic immobilier gaz il devra avoir été établi depuis moins de 3 ans.
VI. Textes de loi relatifs au diagnostic gaz
La loi n° 2003-8 du 3 janvier 2003, la loi ENL (Engagement National pour le Logement) du 13 juillet 2006 (modifiant les art. L 134-6 à 9 du code de la construction et de l'habitation), les décrets du 14 septembre 2006 puis du 21 décembre 2006 et enfin l'arreté du 6 avril 2007, tous concernant le diagnostic immobilier gaz, ont permis l'instauration d'un référentiel de contrôle pour toute installation intérieure au gaz naturel.
VII. Le diagnostic immobilier gaz : en savoir plus
Source d'énergie fossile ayant connu la plus forte progression depuis les années 70, le gaz naturel représente un cinquième de la consommation mondiale. Disposant d'avantages économiques et écologiques, ses émanations n'en restent pas moins toxiques et son utilisation au sein d'un bien immobilier nécessite donc une prise de précautions particulière. L'obligation d'effectuer un diagnostic immobilier (diagnostic gaz) lors de la vente d'une maison ou d'un appartement constitue désormais l'une de ces précautions, mais le plus important reste l'acquisition des bons gestes sécurité au quotidien.
Principe
Avant une vente ou une location, certains appartements et maisons individuelles doivent faire l'objet d'un état indiquant les risques naturels (inondations, mouvements de terrains...) et technologiques (industriels, chimiques...) auxquels le logement est exposé.
Ce document vise à informer le candidat acquéreur ou locataire sur le bien qu'il projette d'acheter ou de louer.
Logements concernés
Les logements concernés sont ceux situés dans des communes :
Rôle du préfet
Pour chaque commune concernée, le préfet prend un arrêté préfectoral qui fixe :
Réalisation
Le vendeur ou le bailleur doit remplir un formulaire à partir des informations mises gratuitement à disposition par le préfet. Ce document est disponible dans les préfectures (ou sur leur site internet) et les mairies.
La réalisation de l'état des risques naturels et technologiques est gratuite.
Le formulaire doit être accompagné des extraits de documents fournis par le préfet permettant de localiser l'immeuble au regard des risques encourus.
En outre, le vendeur ou le bailleur est également tenu d'informer le candidat acquéreur ou locataire de tout sinistre survenu antérieurement dans l'immeuble ou la maison et ayant donné lieu au versement d'une d'indemnité dans le cadre d'une catastrophe naturelle ou technologique.
Durée de validité
L'état des risques naturels et technologiques a une durée de validité de 6 mois.
Conséquences
L'état des risques naturels et technologiques doit être annexé à la promesse de vente ou au bail d'habitation. Si ce document manque et que l'acquéreur découvre que le logement est situé dans une zone à risque, il peut engager la responsabilité du vendeur pour vices cachés et saisir le tribunal d'instance pour diminution du prix de vente voire l'annulation de la vente.
Agence immobilière Les Marechaux -11 bis Avenue Joffre 92380 Garches - Tél : 01.47.41.88.22
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